Dla większości osób jest to największa transakcja finansowa, jakiej dokonują. Dlatego ważne jest podjęcie właściwej decyzji za pierwszym razem. Kupno domu może być czasami tak nudne jak kilka zasad. Na szczęście możesz szybko i łatwo zrealizować swoje marzenie o zostaniu właścicielem domu, pod warunkiem posiadania odpowiedniej wiedzy i metod.
Krok
Część 1 z 4: Zarządzanie finansami
Krok 1. Wzmocnij swój kredyt
Im wyższy wynik FICO, który waha się od 300 do 850, tym lepsze oprocentowanie zarabiasz. To bardzo ważna rzecz. Różnica między 4,5% oprocentowaniem kredytu hipotecznego a 5% oprocentowaniem kredytu hipotecznego może oznaczać „dziesięć tysięcy dolarów” w całym okresie spłaty pożyczki.
Poproś o bezpłatną kopię raportu kredytowego, aby zobaczyć, co pożyczkodawcy widzą w Twojej historii kredytowej. Zapłać kartą kredytową i rozwiąż wszystkie problemy kredytowe
Krok 2. Poproś o wstępne zatwierdzenie, aby otrzymać kwotę, którą możesz zapłacić
Złóż wniosek do wielu pożyczkodawców w ciągu dwóch tygodni, aby czeki nie zagrażały Twojemu raportowi kredytowemu. Zrób to „przed” skontaktowaniem się z agentem nieruchomości, aby mieć pewność co do swoich możliwości i nie wpaść w wypadek z domem, na którego spłatę nie możesz sobie pozwolić.
- Sprzedający „zadowoli” kupującego, który uzyskał wstępną akceptację. Kupujący, którzy uzyskali wstępną zgodę, prawie zawsze otrzymują zielone światło od wierzycieli, co oznacza, że ryzyko anulowania transakcji jest niewielkie.
- Nie otrzymuj wstępnej kwalifikacji, a nie wstępnej akceptacji. Te dwie rzeczy są różne. Wstępna akceptacja oznacza, że pożyczkodawcy zazwyczaj przygotowują się do udzielenia Ci pożyczki po zapoznaniu się z Twoimi sprawozdaniami finansowymi. Wstępna kwalifikacja oznacza po prostu, że pożyczkodawca „szacuje” ile możesz pożyczyć. Nie oznacza to, że dostaniesz pożyczkę.
Krok 3. Sprzedaj swój kredyt hipoteczny
Czekaj – dlaczego miałbyś sprzedać swój kredyt hipoteczny przed podjęciem decyzji o kupnie domu? Czy nie jest to zupełne przeciwieństwo? Niekoniecznie. Sprzedaż kredytu hipotecznego zanim zdecydujesz się na zakup domu może być opłacalna z jednego z głównych powodów:
- Będziesz dokładnie wiedział, ile pieniędzy możesz pożyczyć „zanim” kupisz dom. Wiele osób ma emocjonalne przywiązanie do konkretnego domu, ale nie mogą go posiadać. Walczyli ze znalezieniem kredytu hipotecznego, który mógłby pokryć cenę domu. Wcześniejsze znalezienie kredytu hipotecznego i drugiego domu jest mniej kuszące, ale jest podwójnie mądre. Wkrótce będziesz w stanie stwierdzić, czy dom mieści się w przedziale cenowym, czy nie.
- Pomyśl o rodzaju zaliczki, na którą możesz sobie pozwolić. Staje się to częścią twojego obliczenia kredytu hipotecznego, chociaż nie potrzebujesz dokładnych obliczeń przy sprzedaży kredytu hipotecznego. Masz ogólny pomysł. Zostanie to omówione więcej w tym artykule.
- Wyszukuj i znajduj porównania, których pożyczkodawcy używają do określenia Twoich kwalifikacji do pożyczki. Często używanym porównaniem jest „28 i 36”. Oznacza to, że 28% Twojego dochodu brutto (zanim zapłacisz podatki) musi pokryć koszt domu, który planujesz kupić (w tym zasady kredytu hipotecznego i odsetki, takie jak podatek mieszkaniowy i ubezpieczenie). Comiesięczne spłaty kredytu, w połączeniu z wydatkami gotówkowymi, nie powinny przekraczać 36% dochodu brutto. Znajdź procent swojego miesięcznego dochodu brutto (28% i 36% z 3750 USD = odpowiednio 1050 i 1350 USD). Twoje miesięczne płatności z tytułu zaległego kredytu nie mogą przekroczyć różnicy między (300 USD), w przeciwnym razie nie zostaniesz zatwierdzony.
Krok 4. Jeśli się kwalifikujesz, najpierw sprawdź programy dostępne dla kupujących
Niektóre często oferują niższe wymagania dotyczące zaliczki. Jest oferowany przez kilka samorządów stanowych i samorządowych. Możesz również mieć dostęp do 10 000 $ z 401 (k) lub Roth IRA bez kary. Skontaktuj się z brokerem lub pracownikiem działu kadr, aby uzyskać szczegółowe informacje dotyczące pożyczki danego składnika aktywów.
Krok 5. Zabierz głos i zatrudnij prawnika (opcjonalnie)
Jeśli szukasz łatwego i bezproblemowego procesu zakupu domu, prawdopodobnie potrzebujesz tylko pośrednika w handlu nieruchomościami, notariusza, a może brokera kredytów hipotecznych. Ale po raz kolejny trzeba pamiętać, kiedy wszystko może przebiegać gładko zgodnie z oczekiwaniami. Zatrudnij uczciwego, renomowanego, (stosunkowo) taniego prawnika, jeśli:
- Wynagrodzenie adwokackie to ułamek budżetu, który wydajesz, w porównaniu z całkowitą kwotą, jaką wydajesz na swój dom.
- Zakupiony dom jest przedmiotem przejęcia lub postępowania sądowego, co oznacza, że został przekazany jako część majątku zmarłego.
- Podejrzewasz, że sprzedawca może łatwo złamać umowę lub nie ufasz mu.
- Twój stan wymaga adwokata, aby zakończyć proces zakupu domu. Sześć stanów wymaga obecnie obecności prawnika. Porozmawiaj z komisją mieszkaniową swojego stanu, aby dowiedzieć się, czy jest to powszechny proces w twoim stanie.
Część 2 z 4: Kupowanie domu
Krok 1. Znajdź dobrego agenta nieruchomości, który będzie Cię reprezentował w procesie wyszukiwania i negocjacji
Agenci nieruchomości muszą być: przyjaźni, otwarci, atrakcyjni, spokojni, pewni siebie i wykwalifikowani. Dowiedz się o stawkach agencyjnych, metodach, doświadczeniu i odbytych szkoleniach. Poszukaj pośrednika, który mieszka w okolicy, pracuje na pełny etat, odnosi sukcesy w procesie zakupu kilku nieruchomości każdego roku i ma dobrą reputację.
- Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zazwyczaj pracują dla sprzedawców, ale to nie jest zła rzecz. Zadaniem pośrednika w handlu nieruchomościami jest łączenie osób, które chcą kupić i sprzedać określony dom. Dlatego pośrednik jest zainteresowany sprzedażą domu. Dobry pośrednik w handlu nieruchomościami wykorzysta swoje doświadczenie, aby sprzedać „właściwy” dom „właściwemu” nabywcy – czyli Tobie.
- Po znalezieniu pośrednika w obrocie nieruchomościami podaj pełne szczegóły, opisując dom, który chcesz – liczbę łazienek i sypialni, garaż połączony z wnętrzem domu, pustą działkę i wszystko inne ważne, takie jak dobre oświetlenie lub wielkość ogród dla dzieci.dziecko.
Krok 2. Zarejestruj się w usłudze gotowości MLS, aby wyszukiwać nieruchomości w Twojej okolicy
Usługa wielokrotnego wystawiania da Ci wyobrażenie o udziale w rynku w oczekiwanym przedziale cenowym. Twój agent może to zrobić również za Ciebie.
Jeśli zarejestrujesz się za pośrednictwem agenta nieruchomości, jest to zły sposób na skontaktowanie się z zarejestrowanym agentem w celu osobistego obejrzenia domu. Nie proś agentów, aby to zrobili, chyba że planujesz mieć ich w swoim imieniu – nie otrzymają zapłaty, dopóki klient nie kupi domu i niesprawiedliwe jest proszenie ich o pracę bez wynagrodzenia, wiedząc, że nie będziesz ich używać do kup swój dom
Krok 3. Zacznij szukać domów, które mieszczą się w Twoim budżecie
Poproś pośrednika o rozpoczęcie pracy, ale daj mu znać, jaki masz budżet. Ogólna zasada jest taka, że możesz kupić dom za 2,5-krotność rocznej pensji. Na przykład, jeśli twoja roczna pensja wynosi 85 000 $, możesz odłożyć minimalną hipotekę w wysokości 210 000 $ i ewentualnie większą kwotę.
Skorzystaj z internetowego kalkulatora kredytów hipotecznych, aby zacząć analizować liczby i pamiętaj o wcześniejszych zakupach hipotecznych. Pamiętaj o tym numerze, przygotowując się do znalezienia nowego wymarzonego domu
Krok 4. Zacznij myśleć o tym, czy naprawdę szukasz domu
Możesz już mieć wątpliwości, ale sprecyzuj swoje finanse. Jest kilka rzeczy, które Ty i Twoja rodzina powinniście dokładnie rozważyć:
- Czego Ty i Twoja rodzina potrzebujecie w najbliższych latach? Może jesteś teraz tylko mężem i żoną, ale czy planujesz mieć dzieci? Dom odpowiedni i wygodny tylko dla dwóch osób będzie mniej wygodny dla trzech lub czterech osób.
- Jaką sprzedaż chcesz osiągnąć? Innymi słowy, jakie są Twoje priorytety? Chociaż uważamy, że kupno domu to dobra rzecz, często jest to ciężka tortura, kiedy jesteśmy zmuszeni do kompromisu. Martwisz się przytulnymi sąsiadami i dobrymi szkołami nad dużymi podwórkami? Potrzebujesz dużej, użytecznej kuchni zamiast dużej, luksusowej sypialni? Co poświęcisz w czasie kryzysu?
- Czy spodziewasz się, że Twoje dochody wzrosną w ciągu najbliższych kilku lat? Jeśli Twoje dochody wzrosły o 3% w ciągu ostatnich kilku lat i masz bezpieczną pracę w wygodnej branży, prawdopodobnie możesz mieć pewność, że kupno drogiego, ale nadal rozsądnego kredytu hipotecznego jest możliwością. Większość nabywców domów kupuje domy po stosunkowo wysokich cenach, a następnie w ciągu roku lub dwóch przekształca się w kredyty hipoteczne.
Krok 5. Określ środowisko, w którym chcesz żyć
Poszukaj dostępnych domów w okolicy, w której mieszkasz. Spójrz na ceny, projekty domów, bliskość sklepów, domów i innych udogodnień. Czytaj billboardy, jeśli są dostępne, i rozmawiaj z mieszkańcami Spójrz na dom i jego otoczenie oraz warunki w pobliżu domu, aby upewnić się, że nie kupujesz domu, który tylko błyszczy w twoich oczach.
Obszar wokół lokalizacji domu jest czasem ważnym czynnikiem w porównaniu do stanu samego domu, ponieważ wpłynie to na wartość sprzedaży domu, jeśli zamierzasz go odsprzedać. Kupno odpowiedniego domu wyżej niż dobre sąsiedztwo może być dobrą inwestycją, a umożliwienie identyfikacji i dołączenia do społeczności – w której wiele osób chce żyć – może prowadzić do oferowania zakupu nieruchomości po rozsądnej cenie
Krok 6. Idź na niektóre pokazy domowe, aby ocenić udział w rynku i zobaczyć, czego chcesz
Zwróć uwagę na ogólny obraz, liczbę sypialni i łazienek, zaplecze kuchenne i schowek. Odwiedź obiekty, które naprawdę przyciągają Twoją uwagę o różnych porach, aby sprawdzić, czy nie ma korków ulicznych, dostępności miejsc parkingowych, poziomu hałasu i aktywności. Spokojni sąsiedzi w porze lunchu mogą być hałaśliwi w ruchliwych porach i nigdy tego nie wiesz, jeśli odwiedzisz ich tylko raz.
Krok 7. Spójrz na porównanie domów wokół twojego domu
Jeśli nie masz pewności co do ceny domu, skorzystaj z usług lokalnego rzeczoznawcy, który oceni Twój dom, który również przyjrzy się porównaniom. Oceniając dom, rzeczoznawca porówna domy w obszarach, które mają te same cechy, rozmiary. Jeśli Twój dom jest droższy niż inne domy lub rzeczoznawca znajdzie dom w innym rejonie lub dalej 1⁄2 mila (0,8 km), uważaj! Nigdy nie kupuj najdroższego domu w okolicy. Banki mogą przeszkodzić w finansowaniu domu, a ty możesz nigdy nie zobaczyć odpowiedniej ceny domu. Jeśli możesz sobie na to pozwolić, kup nieco droższy dom w Twojej okolicy – ponieważ okoliczne domy sprzedają za wyższą cenę niż to, co zapłacisz, wartość Twojego domu wzrośnie.
Część 3 z 4: Składanie oferty
Krok 1. W miarę możliwości dostosuj swoją ofertę do warunków sprzedawcy
Nie jest to łatwe, a często niemożliwe, ale próba największego zakupu w życiu jest nieszkodliwa. Oto kilka rzeczy, o których należy pamiętać w swojej ofercie:
- Co zapewnia sprzedawca w zakresie perspektyw finansowych? Czy są w potrzebie, czy czekają na gotówkę? Sprzedawcy, którym brakuje gotówki, chętnie przyjmą oferty obniżenia ceny.
- Jak długo dom został sprzedany? Domy, które zostały sprzedane przez długi czas, można wytargować po niższej wartości.
- Kupili inny dom? Jeśli sprzedający nie mieszka obecnie w domu, który sprzedaje, znacznie łatwiej będzie licytować po niższej cenie, niż można sobie wyobrazić.
Krok 2. Spójrz na porównania cen, kiedy składasz ofertę
Czy sąsiednie domy też mają podobną cenę („cena oferowana”) i co tam sprzedają? Jeśli domy w okolicy regularnie sprzedają się za około 5% poniżej ceny wywoławczej, pomyśl o złożeniu oferty, która waha się od 8% do 10% poniżej ceny wywoławczej.
Krok 3. Oblicz wydatki na swój dom
Weź pod uwagę roczny podatek mieszkaniowy i wartość ubezpieczenia w Twojej okolicy oraz średnią cenę domu, który próbujesz kupić. Zastanów się również, ile pieniędzy spodziewasz się spłacić. (Kwota ta waha się w różnych kwotach, które zwykle wahają się od 3 do 6 procent pożyczonych pieniędzy. Instytucje kredytowe często oferują swoim członkom niższe stawki spłaty.) Wprowadź całkowitą kwotę na kalkulatorze hipotecznym (możesz go znaleźć online lub zrobić własny.) Jeśli wynik przekracza 28% twojego dochodu brutto (lub niski procent jest wykorzystywany przez pożyczkodawców w twojej sytuacji), będziesz miał trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego.
Ustal, czy musisz sprzedać swój stary dom, aby otrzymać nowy. W razie potrzeby zakup nowego domu jest bardzo uzależniony od sprzedaży starego domu. Oferta zależna niesie ze sobą większe ryzyko i jest mniej oczekiwana przez sprzedającego, ponieważ sprzedaż nie może zostać sfinalizowana, dopóki nie zostanie sprzedany stary dom kupującego. Po raz pierwszy możesz chcieć umieścić swój stary dom na giełdzie
Krok 4. Jeśli naprawdę chcesz mieć dom, przygotuj się na złożenie oferty powyżej ceny wywoławczej
Dostępność rynku i popyt są zwykle przymusowe. Jeśli wiele osób konkuruje o niewielką liczbę domów, bądź przygotowany na licytowanie jak najwyższej. Niektórzy nabywcy domów nie wierzą, że nadal trzymasz najwyższą ofertę, ale możesz łatwo stwierdzić, że możesz pokonać inne oferty i nigdy nie będą mieli okazji licytować Twojego domu. Jeśli chcesz dać sobie w swoim domu to, co naprawdę chcesz, złóż wysoką ofertę.
Krok 5. Porozmawiaj ze swoim pośrednikiem, gdy będziesz gotowy do złożenia oferty
Chociaż instrukcje dotyczące licytacji mogą się różnić w zależności od stanu, zazwyczaj dzieje się tak: przesyłasz swoją ofertę pośrednikowi, który następnie przedstawia ją przedstawicielowi sprzedawcy. Sprzedawca następnie decyduje się przyjąć, odrzucić lub złożyć przeciwną ofertę.
Wprowadź zaliczkę do swojej oferty. Kiedy zgadzasz się na ofertę, formalizujesz ją w dokumentacji, co oznacza, że albo jesteś zobowiązany do kupna domu, albo tracisz kaucję, chyba że nie otrzymasz ostatecznego zatwierdzenia kredytu hipotecznego lub coś się wydarzy w czasie kontroli, którego nie możesz zaakceptować. Dopóki dokumenty są przechowywane przez stronę trzecią (zwykle od 30 do 90 dni), pożyczkodawca przygotowuje finansowanie na zakup i zatwierdza kredyt hipoteczny
Część 4 z 4: Zerwanie umowy
Krok 1. Określ, ile zaliczki potrzebujesz, aby uzyskać transakcję
Zaliczka reprezentuje wartość godziwą lub własność domu. Pieniądze to także pieniądze, które nie muszą być oprocentowane. Im więcej zaliczki możesz sobie pozwolić na wniesienie lub zakup domu, tym mniej pieniędzy będziesz potrzebować na spłatę opłat za mieszkanie.
- Oczekuje się, że zapewnisz 10-20% uzgodnionej „wartości” domu. Pamiętaj, że wartość domu może być wyższa lub niższa niż cena sprzedaży domu. Na przykład, jeśli masz zaliczkę w wysokości 30 000 USD, użyjesz jej na zaliczkę na dom o wartości od 300 000 USD (10%) lub 150 000 USD (20%). Często budżetowanie mniejszych kwot, ale niekoniecznie wymaga opłacania prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), które zwiększa miesięczne wydatki, ale można je odliczyć od podatku.
- Jeśli nie możesz wpłacić 10%-20% zaliczki na swój dom, ale masz dobry kredyt i stabilny dochód, pośrednik hipoteczny może pomóc Ci w uzyskaniu kredytu kombinowanego lub hipotecznego FHA. Zaciągasz więc pierwszą hipotekę na maksymalnie 80% wartości domu, a drugą na pozostałą część. Nawet jeśli druga stopa kredytu hipotecznego jest nieco wyższa, odsetki podlegające odliczeniu od podatku i łączne płatności powinny być nadal niższe niż w przypadku pierwszej hipoteki z PMI. Jeśli kupujesz dom, rozważ Program Nehemiasza, aby uzyskać pomoc z zaliczką.
Krok 2. Upewnij się, że ostateczne zatwierdzenie można oszacować za pomocą wygodnej inspekcji domu
Poproś o następujące ankiety i raporty: recenzje domów, gwiazdy, termity, radon, materiały niebezpieczne, wspinaczki, powodzie, trzęsienia ziemi i wskaźniki przestępczości. (Ogólnie rzecz biorąc, przeprowadzenie inspekcji zajmie Ci 7-10 dni – upewnij się, że Twój agent w pełni wyjaśni wszystko podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży.)
- Koszt przeglądu domu waha się między 150 a 500 USD, w zależności od obszaru, ale może to zapobiec pomyłce o wartości 100 000. Dotyczy to szczególnie domów rya, ponieważ chcesz uniknąć dodatkowych wydatków, takich jak farba, izolacja azbestowa i pleśń.
- Jeśli korzystasz z wyników recenzji, aby licytować cenę domu, nie przypisuj jej ani nie umieszczaj w umowie. Instytucja pożyczkowa poprosi Cię o dostarczenie kopii wyników Twojego przeglądu, co unieważni jej ocenę oceny.
Krok 3. Przeprowadź pełną kontrolę domu i upewnij się, że umowa jest uzależniona od wyników
Inspekcja domu jest ważną częścią procesu zakupu domu. Bez wiedzy o wartości domu oferowanego dla zysku, a także o jego prawdziwej wartości, może to być katastrofa finansowa, która nastąpi. Nabywcy domów dokonują „szacunków” przy ustalaniu nowego budżetu na zakup domu. Szacunki te mogą być znacznie błędne i postawić rodzinę w złej sytuacji finansowej.
Krok 4. Zapisz list umowy
Zezwolenie jest zwykle sporządzane w kancelarii notarialnej i wiąże się z podpisaniem dokumentów dotyczących nieruchomości oraz umowy hipotecznej. Jeden pakiet dokumentów zawiera akt własności, umowę, że jesteś obecnym właścicielem domu, oraz tytuł, z którego wynika, że nikt inny nie może go pozwać ani z nim walczyć. Jeśli nadal występują problemy, w liście umownym można pominąć pieniądze do czasu rozwiązania problemu, co zostanie wykorzystane jako zachęta dla sprzedawcy do szybkiego rozwiązania problemu w celu uzyskania wszystkich praw własności. Jeśli problem będzie się powtarzał, pieniądze mogą zostać odłożone w dokumencie umowy do czasu rozwiązania problemu, co stanowi zachętę dla sprzedawcy do szybkiego rozwiązania problemu i zaakceptowania wszystkiego, co jest dane.
Rozważ skorzystanie z pomocy adwokata cywilnego, aby przejrzeć dokumenty zamknięcia i być świadkiem zamknięcia. Pamiętaj, że pośrednik nie jest w stanie udzielić Ci porady prawnej. Być może będziesz musiał wydać nawet 200-400 dolarów, aby zapłacić prawnikowi w krótkim czasie, ale są oni opłacani, aby cię nadzorować
Porady
- Upewnij się, że zaoszczędziłeś trochę pieniędzy, zanim zaczniesz szukać opcji na domy do kupienia!
- Staraj się nie dokonywać wyboru w konkretnej nieruchomości. Dobrze jest znaleźć dokładnie to, czego potrzebujesz, ale jeśli masz emocjonalne przywiązanie do domu, zapłacisz więcej niż cena, ponieważ masz emocjonalne przywiązanie. Umowy również mogą ulec zmianie. Zwiększ chęć przeprowadzki, aby zobaczyć inny dom; Nie ma idealnego domu, w którym sprzedawca może zapewnić to, czego chcesz.
- Nigdy nie bierz urządzenia pomiarowego i nie rozpoczynaj pomiaru pomieszczenia! Może poinformować pośrednika, że jesteś emocjonalnie przywiązany i pobierasz określoną cenę!
Ostrzeżenie
- Sprzedawca nie pozwoli Ci na oględziny domu, bo jest coś do ukrycia – spacer!
- Obecny stan gospodarki jest dość zły, niektórzy twierdzą, że to dobry czas na zakup domów (ceny domów są tanie), ale inni twierdzą, że to zły czas na sprzedaż domów. Dyskusja i rozważenie wszystkich porad przed zakupem domu jest obecnie wysoce zalecane.
- Uważaj na agentów nieruchomości, którzy spieszą się ze sprzedażą nieruchomości. Mogą być świadomi złego wydarzenia, takiego jak krach udziału w rynku. Staraj się szukać ofert, które nie są często dostarczane przez agentów.
