Ludzie mają różne powody, dla których chcą kupić drugi dom; niektórzy ludzie mogą chcieć ucieczki na wakacje, niektórzy mogą chcieć zarabiać na wynajmie domów, a inni będą chcieli kupić dom, który musi zostać „naprawiony” na emeryturę. Jeśli zastanawiasz się nad kupnem drugiego domu z jakiegokolwiek powodu, powinieneś rozważyć wszystkie za i przeciw, zanim zaciągniesz kolejną pożyczkę hipoteczną.
Krok
Część 1 z 3: Decydowanie, czy kupowanie jest dla Ciebie odpowiednie
Krok 1. Spójrz na rynek, aby kupić
Czy ceny domów są obecnie tanie czy drogie? Spróbuj spojrzeć na wykres dochodów gospodarstw domowych w stosunku do cen domów i sprawdź, czy miasto, którego szukasz, ma wysoki stosunek w porównaniu z innymi miastami. Należy pamiętać, że niektóre miasta, takie jak Nowy Jork i San Francisco, mogą być historycznie odporne na podobne wskaźniki.
Porozmawiaj z jednym lub kilkoma agentami nieruchomości o względnych cenach domów. Nawet jeśli nie otrzymasz ostatecznej odpowiedzi (trudno ocenić, czy rynek macierzysty jest tani czy drogi, ponieważ informacje nie zawsze są jednoznaczne), możesz uzyskać wskazówki dotyczące niektórych rynków do obejrzenia, a nawet domów, które są dobrze się sprzedaje. Ta informacja jest cenna
Krok 2. Załóżmy, że nie będziesz mógł wynająć drugiego domu
Czy drugi dom to nadal bezpieczna inwestycja bez czynszu dopełniającego listę wydatków? W przeciwnym razie powinieneś poważnie zakwestionować decyzję o zakupie drugiego domu. Zbyt wiele rodzin kupuje drogie drugie domy, obstawiając się, że będą mogły je wynajmować, gdy w nich nie mieszkają. Kiedy wynajem staje się niewykonalny, niemożliwy lub przynosi znacznie mniejsze zyski niż oczekiwano, właściciele domów znajdują tylko nieudaną inwestycję.
Krok 3. Wymień możliwe koszty
Wymień wszystkie możliwe koszty posiadania domu. Czy możesz zmieścić wszystkie te koszty w swoim budżecie, pozostawiając jeszcze trochę miejsca? Tak, będziesz budować kapitał na drugim domu, ale jeśli inwestowanie w drugi dom trzyma cię w napięciu każdego miesiąca, może lepiej poczekać, aż spłacisz swój pierwszy kredyt hipoteczny. Oto kilka możliwych kosztów do rozważenia:
- Podatek własnościowy. Inny w każdym kraju; średni roczny podatek od nieruchomości w Los Angeles wynosi 1200 USD za dom o wartości 100 000 USD, czyli 1,2%. Jeśli podatki od nieruchomości w mieście, które rozważasz, są bardzo wysokie, sprawdź podatki od nieruchomości w sąsiednich miastach. Możesz zaoszczędzić dużo pieniędzy na podatkach od nieruchomości, po prostu kupując dom w mieście w pobliżu wybranej lokalizacji, które nie ma dużego obciążenia podatkowego.
- Konta podstawowe. Powinno to być znacznie niższe, jeśli dom jest pusty przez większą część roku, ale nie należy tego lekceważyć.
- Koszty naprawy/konserwacji. Domy są żywymi istotami - rosną, starzeją się, potrzebują pomocy. Weź pod uwagę koszty remontów i regularnych usług konserwacyjnych, takich jak architektura krajobrazu. Podwórko i ogród drugiego domu muszą być utrzymywane, jeśli jest lokator lub jeśli jesteś nieobecny przez część roku. W miesiącach letnich dzikie chwasty i nieskoszona trawa reklamują, że nieruchomość jest niezamieszkana. W zimnym klimacie podjazdy i chodniki, które nie są odśnieżane, zachęcają do wandalizmu lub kradzieży.
- Zwiększone ubezpieczenie. Koszty ubezpieczenia mogą być wyższe, ponieważ nieruchomość nie była zajmowana od kilku lat lub została wynajęta.
- Usługi zarządzania nieruchomościami. Firma zarządzająca nieruchomościami powinna wziąć pod uwagę duży czynnik kosztowy w twoich obliczeniach, zwłaszcza jeśli kupujesz drugi dom bardzo daleko od głównego miejsca zamieszkania. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, będziesz musiał zatrudnić kogoś, kto zapewni najemcy naprawy awaryjne. Jeśli masz odosobniony dom wakacyjny, upewnij się, że ktoś może sprawdzić, czy nie ma zamarzniętych rur, nieszczelnego dachu lub ewentualnych uszkodzeń domu podczas Twojej nieobecności.
Krok 4. Nie polegaj tylko na tych samych ulgach podatkowych, które możesz otrzymać za swój pierwszy dom
Skontaktuj się z IRS (lub DGT w Indonezji), aby dowiedzieć się, jakie będą konsekwencje podatkowe dla drugich domów. Dla wielu osób podatek od posiadania drugiego domu kosztuje więcej niż ulga podatkowa, zwłaszcza jeśli mieszkasz w domu dłużej niż liczba dni, na które go wynajmujesz.
Na przykład, jeśli wynajmujesz dom na mniej niż 14 dni, nie musisz uwzględniać tego dochodu. Jeśli mieszkasz w domu krócej niż 14 dni w roku, Twoja nieruchomość jest uważana za firmę i do 25 000 USD rocznie w stratach podlegających odliczeniu
Krok 5. Skonsultuj się z CPA (księgowym) lub doradcą podatkowym, zanim zaczniesz szukać drugiego domu
Księgowy lub doradca podatkowy będą w stanie udzielić Ci dokładnych i aktualnych informacji na temat odpisów podatkowych, pożyczek, stóp procentowych itp. Na przykład, możesz być w stanie oszacować droższy kredyt hipoteczny, z wyższym oprocentowaniem, niezależnie od Twojej historii kredytowej – drugie domy zazwyczaj kosztują więcej.
Część 2 z 3: Robienie właściwego pierwszego kroku
Krok 1. Rozważ pierwszy wynajem w okolicy, w której planujesz kupić
Wiele osób popełnia błąd kupując nieruchomość na rynku, na którym nic nie wiedzą i na którym ostatecznie tak naprawdę nie zależy. Nawet jeśli planujesz wykorzystać swój drugi dom jako inwestycję i wynająć go, powinien to być przede wszystkim miejsce, w którym możesz zobaczyć siebie mieszkającego tam, nawet jeśli tylko przez kilka tygodni w roku. Wynajmij w okolicy przynajmniej na chwilę, aby mieć pewność, że będzie ci wygodnie mieszkać.
Krok 2. Porozmawiaj z mieszkańcami i bądź jednym z nich
Dowiedz się, co lubią mieszkańcy okolicy; gdzie ich zdaniem jest przyszłość tego obszaru; jak długo tam mieszkają itp. Miejscowi mogą dać dobry obraz tego, jak wygląda życie w okolicy. Wykorzystaj te informacje, aby ustalić, czy zakup nieruchomości jest dobrą inwestycją długoterminową.
-
Bądź też lokalnym (kiedy wynajmujesz na chwilę), aby zbadać niektóre czynniki, które zwiększą wartość Twojego potencjalnego domu:
- Odległość do dobrej szkoły
- Niezawodne i szerokie możliwości transportu
- Wybór miejsc na zakupy
- Odległość do szpitala, a także obecność komisariatu policji i straży pożarnej
- Niski wskaźnik przestępczości
Krok 3. Zobacz, ile kosztują „kompaty” w tym obszarze
Compsy lub porównywalne ceny domów powinny dać ci dobre wyobrażenie o tym, jak drogie są domy w okolicy. Możesz porozmawiać bezpośrednio z agentem nieruchomości, aby uzyskać dane o porównywalnych cenach domów. Kluczem do porównywalnych cen domów jest patrzenie na cenę sprzedaży, a nie na cenę z cennika. Użyj porównywalnych cen domów, aby uzyskać przybliżony przewodnik – tylko dlatego, że dom z 4 sypialniami i 3 łazienkami na tej samej ulicy sprzedany za 575 000 USD (7,6 miliarda rupii) nie oznacza, że dom z 4 sypialniami i 3 łazienkami jest tym, czego chcesz, będzie miał to samo Cena £.
Krok 4. Rozpocznij zapoznawanie się z obowiązkami wynajmującego, jeśli planujesz go wynająć
Jeśli chcesz wynająć drugi dom i zbudować kapitał własny, ważne jest, aby wiedzieć, czego się od Ciebie oczekuje. Nie narażaj się na zagrożenie ze strony prawa, będąc leniwym lub ignorantem - zostaniesz ukamienowany. Oto tylko kilka rzeczy, które powinieneś zacząć szukać jako potencjalny właściciel domu do wynajęcia:
- Dowiedz się, jak usunąć najemcę lub wypowiedzieć umowę najmu.
- Przestudiuj przepisy stanowe dotyczące kaucji, co może zostać pokryte – sprzątanie, niezapłacony czynsz, nadmierne szkody – a czego nie można pokryć – modernizacja mebli, normalne uszkodzenia, naprawy – z tego tytułu.
- Dowiedz się, jak skonstruować wniosek o wynajem i proces wyboru najemcy. Przepisy antydyskryminacyjne prawnie wymagają przestrzegania obowiązujących przepisów.
- Poznaj swoje obowiązki dotyczące rutynowych napraw i konserwacji.
- Chroń się przed odpowiedzialnością za obrażenia najemcy. Możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności za każdy poważny wypadek z udziałem najemcy, za który najemca jest odpowiedzialny za zabezpieczenie się przed nim lub naprawienie go tak szybko, jak to możliwe.
- Poznaj listę praw lokatorów, zwłaszcza w zakresie prywatności. W większości krajów musisz powiadomić najemcę z 24-godzinnym wyprzedzeniem, jeśli zamierzasz naprawić lub pokazać nieruchomość, z wyjątkiem sytuacji awaryjnych.
Krok 5. Zdobądź agenta nieruchomości
Agent nieruchomości z co najmniej 5-letnim doświadczeniem w wybranym przez Ciebie obszarze będzie Twoim doradcą przez cały okres zakupów. Pośrednik w obrocie nieruchomościami pomoże Ci zawęzić wyszukiwanie domu, dopóki nie skreślisz wszystkich, oprócz najlepszych. Następnie, po dokonaniu zakupu, dobry agent nieruchomości skontaktuje się z Tobą po sprzedaży. Staje się to bardzo ważne dla właścicieli domów, których główne miejsce zamieszkania znajduje się bardzo daleko od drugiego domu.
Część 3 z 3: Zakończenie Umowy
Krok 1. Zapewnij finansowanie, zanim zdecydujesz się na dom
Uzyskanie oceny, a następnie posiadanie kredytu hipotecznego gotowego do użycia, da ci znać, na jaki typ domu możesz sobie pozwolić. Ponieważ najprawdopodobniej będzie to pożyczka hipoteczna numer 2, przygotuj się na wyższe oprocentowanie, a prawdopodobnie zakwalifikujesz się tylko do mniejszej pożyczki hipotecznej. Gdy już wiesz na pewno, jaki budżet otrzymasz, odłóż pieniądze na zaliczkę.
- Aby uzyskać najlepszy drugi kredyt hipoteczny, kredytodawcy często szukają wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) poniżej 36%. Oznacza to, że całkowite zadłużenie, w tym pierwsza pożyczka hipoteczna, powinno wynosić tylko około jednej trzeciej kwoty, którą zarabiasz każdego miesiąca. Na przykład właściciel gotówki z dochodem w wysokości 7000 USD (92,5 miliona rupii) miesięcznie i długiem w wysokości 2500 USD (33 miliony rupii) ma DTI na poziomie 35%.
- Przygotuj się na zapłacenie 20% ceny zakupu. Pieniądze te będą musiały pochodzić z Twoich osobistych oszczędności lub bieżącego kapitału własnego. Możesz również rozważyć pożyczkę z ubezpieczenia na życie lub funduszu emerytalnego.
Krok 2. Złóż ofertę
Złóż ofertę na drugi dom, który chcesz. Przygotuj się na złożenie kilku ofert, które ostatecznie przewyższają inne, zanim osiągniesz tę ostateczną ofertę.
Krok 3. Podejmij kroki, aby zacząć chronić swój nowy dom
Drugi dom to inwestycja, więc upewnij się, że dokładasz wszelkich starań, aby go chronić. Oto kilka rzeczy, które możesz zrobić, aby Twoje zasoby były aktualne:
- Przed zakupem dokonaj inspekcji domu. Chcesz wiedzieć o wszelkich problemach lub wadach, których sprzedawca mógł nie rozwiązać przed sprzedażą.
- Uzyskaj ubezpieczenie własności.
- Uzyskaj ubezpieczenie od szkód (trzęsienie ziemi, powódź, pożar itp.).
Porady
- Skontaktuj się z agentem nieruchomości w swoim obszarze zainteresowań. Zapytaj ich o nieruchomości do wynajęcia w okolicy. Warto również zapytać o lokalną gospodarkę, ponieważ może to mieć duży wpływ na wartość nieruchomości.
- Nie ma nic złego w zaprzyjaźnianiu się z lokalnymi organami ścigania i sąsiadami w okolicy, w której planujesz kupić drugi dom, zwłaszcza jeśli nie będziesz często go zajmować. Jeśli twoi sąsiedzi cię znają lub spotkali, chętniej skontaktują się z tobą, jeśli zauważą, że coś jest nie tak.
- Przeczytaj książki o zostaniu właścicielem domu do wynajęcia, jeśli myślisz, że będziesz chciał wynająć swój drugi dom. Zapoznaj się z lokalnymi i stanowymi przepisami przed wynajmem swojego drugiego domu. Wynajmowane domy będą musiały spełniać wszystkie zasady bezpieczeństwa, w tym wbudowane czujniki dymu i dwa wyjścia. Takie rzeczy mogą wydawać się małe, ale jeśli nie jesteś bardzo wykwalifikowany, będziesz musiał zapłacić profesjonalistom za naprawę i instalację w swoim drugim domu, jeśli nie spełnia on wszystkich wymagań dotyczących bezpieczeństwa i podziału na strefy.
Ostrzeżenie
- Powinieneś rozważyć uzyskanie wyższego limitu na ubezpieczenie od szkód dla drugiego domu, nawet jeśli wyższy limit nie jest wymagany. Nie będziesz cały czas w swoim drugim domu, więc będziesz potrzebować pełnego ubezpieczenia na wypadek pożaru, kradzieży, innych zdarzeń naturalnych, takich jak powodzie i szkody spowodowane przez wiatr.
- Dobrym pomysłem jest dodanie dodatkowego ubezpieczenia na wypadek nieprzewidzianych wypadków, zwłaszcza jeśli planujesz wynająć domek letniskowy komuś innemu.
