Jeśli bankowi nie uda się sprzedać skonfiskowanej własności na aukcji, ta własność stanie się ich zasobem. Ta skonfiskowana własność nazywana jest własnością bankową lub REO, co oznacza „własność nieruchomości”. Banki zwrócą się do swoich zarządzających aktywami o zarządzanie REO, które następnie zostanie powierzone agentom nieruchomości. Przez agentów nieruchomości, REO będzie wymienione na ich liście akcji do sprzedaży, jak każda inna nieruchomość. Kupno REO może być nawet łatwiejsze niż kupowanie nieruchomości bezpośrednio od właściciela domu, jeśli wiesz, co robić i jak to kupić.
Krok
Krok 1. Zacznij szukać REO
Możesz wyszukać REO, ale możesz nie być w stanie odróżnić tej właściwości od innych. Jednakże, ponieważ banki zazwyczaj mają w magazynie tak wiele przejętych domów, które nadal będą drenować ich pieniądze, istnieje zachęta, którą oferują, aby natychmiast wycofać się z tych zasobów. Tutaj powinieneś zajrzeć. Istnieją trzy różne miejsca, w których możesz szukać REO:
- Spójrz na pełną listę nieruchomości o nazwie MLS, co oznacza usługę wielokrotnego wystawiania pełną REO. Możesz zapytać lokalnego agenta nieruchomości, który pomoże Ci znaleźć REO w ramach MLS.
- Zajrzyj na stronę banku. Wiele banków z dumą wymienia swoje akcje REO na swoich stronach dotyczących kredytów hipotecznych i sprzedaży domów.
- Poszukaj stron internetowych z usługami wykluczenia. Niektóre usługi wykluczenia wymagają zapłaty za dostęp do ich witryny, ale możesz także szukać bezpłatnych stron internetowych.
Krok 2. Uzyskaj wstępną zgodę na wypłatę kredytu (wydawaną przez wierzyciela po analizie sprawozdań finansowych i oceny kredytowej potencjalnego dłużnika) lub zaświadczenie o wycofaniu kredytu (wydawane przez wierzyciela bez analizy kredytowej potencjalnego dłużnika)
) Najwłaściwszym krokiem jest posiadanie wstępnej zgody na udzielenie pożyczki przed ubieganiem się o REO. Jeszcze lepiej, jeśli możesz uzyskać akredytywę od banku, który chce sprzedać REO, ponieważ proces zakupu tego domu będzie bardzo łatwy. Niektórzy pożyczkodawcy (np. Veterans Affairs w USA) mogą oferować pożyczki z mniejszą liczbą opcji, zwykle jeśli dom, który chcesz kupić, nie sprzedaje się łatwo, więc musisz być ostrożny przy wyborze domu REO, który kupisz.
Krok 3. Zdecyduj, czy chcesz znaleźć domy ze zniżką
Ponieważ działalność biznesowa banku ma na celu zarabianie pieniędzy, proponowane przez niego ceny REO będą bardzo konkurencyjne na ogólnym rynku nieruchomości. Z drugiej strony nieruchomości po obniżonych cenach są zwykle sprzedawane w problematycznych warunkach i wielu będzie zainteresowanych kupnem. Z drugiej strony mniej kłopotliwe nieruchomości będą oferowane po cenach rynkowych, co prawdopodobnie nie wpłynie na zakup REO.
Jeśli szukasz REO ze zniżką, banki zazwyczaj oferują zachętę do szybkiej sprzedaży swoich akcji REO. Ponieważ bankowi oferującemu REO nie udało się sprzedać tej nieruchomości na aukcji, ponieważ nie osiągnięto najniższej ceny, o którą prosili, cena sprzedaży, którą obecnie oferują, powinna być jeszcze niższa, jeśli bank chce szybko sprzedać swoją nieruchomość
Krok 4. Przeprowadź ocenę i/lub egzamin
Musisz wydać trochę pieniędzy, jeśli chcesz czuć się swobodnie. Żaden potencjalny nabywca domu nie powinien zrzekać się prawa do kontroli, nie mówiąc już o konfiskacie mienia. Kilka milionów rupii może uchronić Cię od zakłopotania i wyeliminować ryzyko wydania dziesiątek milionów rupii, bo po prostu dowiadujesz się, że (na przykład) cała sieć energetyczna w tej skonfiskowanej nieruchomości musi zostać naprawiona.
Krok 5. Sprawdź status aktu/zaświadczenia własności nieruchomości przed dokonaniem transakcji sprzedaży
Sprawdzenie statusu aktu/zaświadczenia własności nieruchomości jest usługą, którą musisz zapłacić, aby upewnić się, że nieruchomość rzeczywiście jest własnością zainteresowanej strony i że jej status jest zgodny z przepisami dotyczącymi nieruchomości. Na przykład sprawdzenie tytułu własności nieruchomości może ujawnić, że nieruchomość jest nadal związana zastawem, więc musi zostać spłacona w momencie sprzedaży. Jeśli nie wiesz o zastawie, przy zakupie tej nieruchomości zostanie naliczona duża dodatkowa opłata, nawet jeśli powinieneś już znać całkowity koszt, który musisz zapłacić przed dokonaniem transakcji zakupu.
Innym problemem, który może się ujawnić, mogą być ograniczenia, które nadal obowiązują na tej nieruchomości, takie jak umowy najmu i służebności, czyli ograniczone uprawnienia do korzystania z cudzych nieruchomości. Kupno nieruchomości, a następnie stwierdzenie, że nie możesz się rozwijać z powodu służebności, może być dla Ciebie dużym problemem
Krok 6. Poczekaj na odpowiedź z banku
Licytowanie REO różni się od licytowania typowej nieruchomości. Na przykład właściciele domów, którzy tradycyjnie sprzedają domy, szybciej odpowiedzą na oferty szybkiej sprzedaży swoich domów. Banki zwykle tego nie lubią, ponieważ starają się pokazać potencjalnym nabywcom, że chcą uzyskać jak najwięcej pieniędzy z REO, a to oznacza, że prawdopodobnie podadzą wyższą cenę kontrową niż Twoja, nawet jeśli Twoja cena wywoławcza jest rzeczywiście rozsądna. Proces kupowania i sprzedawania podczas tego przeciągania liny będzie zwykle bardzo powolny, więc musisz być na to przygotowany.
Krok 7. Dowiedz się o zatwierdzeniu pożyczki
Jeśli Twoja cena wywoławcza została zatwierdzona i możesz być właścicielem nieruchomości, dowiedz się, czy pożyczkodawca jest gotów pożyczyć Ci pieniądze za cenę przejętego domu lub na bardziej ogólną kwotę, niż się spodziewasz. Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest bardzo dobra, możesz uzyskać dobre opcje kredytowe z niskim wkładem własnym i atrakcyjnym oprocentowaniem. Gratulujemy zakupu nowego domu!
