Przy licytacji domu należy wziąć pod uwagę wiele czynników. Najpierw musisz określić cenę, po której możesz kupić, która jest również rozsądną ceną do licytacji. Istnieje również wiele czynników i warunków, o które możesz poprosić, ale kwota, która może być tolerowana w tym przypadku, będzie zależeć od ceny, o którą prosisz, i warunków sprzedaży domu. Przygotuj się na przejście do stołu negocjacyjnego, ponieważ Twoja początkowa oferta może nie zostać zaakceptowana. Czytaj dalej o tym wszystkim bardziej szczegółowo.
Krok
Część 1 z 4: Zanim zaczniesz – praca z firmą nieruchomości a posiadanie własnego
Krok 1. Uzyskaj zgodę
Zanim zaczniesz szukać domu, uzyskaj zgodę banku lub instytucji finansowej na kredyt hipoteczny. Nie czekaj, aż znajdziesz pożądany dom, ponieważ po próbie możesz otrzymać złe wieści.
- Podczas tego procesu zasiądziesz z instytucją finansową i omówisz swoje informacje finansowe. W rzeczywistości nie będziesz ubiegać się o prawdziwy kredyt hipoteczny, ale będziesz wiedział, czego się spodziewać, gdy nadejdzie czas.
- Ta umowa może dać Ci lepsze wyobrażenie o przedziale cenowym domu, na który Cię stać.
- Przejście przez ten proces pomoże również przekonać sprzedawcę, ponieważ ten proces pokazuje, jak poważny jesteś.
Krok 2. Poznaj zalety współpracy z firmą zajmującą się nieruchomościami
Ogólnie rzecz biorąc, praca z firmą zajmującą się nieruchomościami przy zakupie domu jest łatwiejsza niż próba zrobienia tego samemu. Jako profesjonaliści, agenci nieruchomości wiedzą, co robić i mogą przeprowadzić Cię przez proces wyszukiwania i licytacji. Będziesz musiał uiścić dodatkową opłatę, ale większość nabywców domów uważa, że koszt jest tego wart.
- Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zawsze mają przy sobie standardowe formularze i, jako profesjonaliści, upewniają się, że formularze te są aktualizowane zgodnie z najnowszymi i zmienionymi przepisami. Formularze te są dostępne dla Ciebie, gdy korzystasz z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami.
- Przepisy dotyczące poufności, których muszą przestrzegać sprzedawcy, można również zapewnić, aby można je było spełnić z pomocą agenta nieruchomości.
Krok 3. Poznaj zalety i wady samodzielnego robienia tego
Jeśli posiadasz wystarczającą wiedzę, aby móc kupić dom bez pomocy profesjonalisty, będziesz w stanie zaoszczędzić jeszcze więcej pieniędzy. Niestety, częściej popełniasz błędy i napotykasz więcej trudności. Ponadto niektórzy sprzedawcy mogą nie chcieć robić z Tobą interesów bez usług pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Nawet jeśli nie pracujesz z agentem nieruchomości, możesz rozważyć zatrudnienie prawnika, aby zawrzeć uczciwą umowę, gdy nadejdzie czas
Krok 4. Rozważ zatrudnienie rzeczoznawców i inspektorów domowych
Po znalezieniu domu, który chcesz licytować, przeprowadź własną inspekcję i rozważ skorzystanie z pomocy profesjonalnego inspektora domu, który również to zrobi. Inspektor może mieć bardziej wnikliwe oczy niż twoje. Powinieneś także zatrudnić rzeczoznawcę, który może spojrzeć na dom i dać wyobrażenie o cenie.
- Dokładna inspekcja obejmie oględziny nieruchomości, fundamentów i dachu. Należy również przeprowadzić kontrolę szkodników.
- W umowie należy zaznaczyć, że wszelkie oferty „mogą ulec zmianie w stosunku do szacunkowej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego ze strony kupującego lub w równowadze z ceną zakupu domu”. Oznacza to, że powinieneś przystąpić do licytacji tylko wtedy, gdy rzeczoznawca powie ci, że rzeczywiście otrzymasz dom, który jest wart twoich pieniędzy.
Część 2 z 4: Ustalanie właściwej kwoty
Krok 1. Skorzystaj z porównawczej analizy rynku (CMA)
CMA zapewnia matematyczny sposób szacowania ceny nieruchomości. CMA klasyfikuje nieruchomości według podstawowych cech, takich jak powierzchnia gruntu, liczba sypialni i liczba łazienek, i porównuje je z innymi domami o podobnej charakterystyce i znajdującymi się w sąsiedztwie.
- Domy w porównaniu do CMA to domy, które są obecnie na sprzedaż lub zostały niedawno sprzedane.
- Zwróć uwagę na różnicę między cenami sprzedanymi a cenami wymienionymi. Podana cena to cena, o którą prosi sprzedający, ale cena sprzedaży to cena, którą faktycznie zapłacił kupujący.
- Użyj CMA, aby ocenić swoją ofertę. Dowiedz się o zewnętrznych granicach przedziału cenowego, patrząc na wzloty i dołki CMA. Oblicz średnią cenę sprzedaży i ustal, czy dom, na który patrzysz, powinien być wyceniony wyższy czy niższy na podstawie wielkości, zakwaterowania i lokalizacji w porównaniu z innymi domami w CMA.
Krok 2. Zwróć uwagę na specjalne funkcje
Istnieją również cechy domu, które mogą nie być wymienione w oficjalnym ogłoszeniu, ale nadal są uważane za wartościowe. Na przykład, jeśli wszystkie łazienki w domu zostały niedawno całkowicie odnowione, możesz spać spokojnie wiedząc, że w najbliższej przyszłości nie będziesz musiał naprawiać tych pomieszczeń, dzięki czemu możesz zaoszczędzić pieniądze.
Jeśli przeprowadzisz wystarczająco dużo badań, zwykle możesz uzyskać wyobrażenie o cenach tych różnych funkcji. Wyszukuj online ogłoszenia w Internecie, porównując podobne domy w okolicy i na działce, bez szukania specjalnych cech w tych domach. Możesz również porozmawiać ze swoim agentem nieruchomości (jeśli zdecydujesz się zatrudnić agenta), aby zorientować się w wartości tych funkcji
Krok 3. Poznaj trendy rynkowe
Twój obszar będzie poniżej rynku kupującego lub sprzedającego, a różnica między nimi może wpłynąć na to, jak nisko możesz licytować.
- Na rynku kupującego możesz uzyskać lepsze rabaty. Na rynku sprzedawcy znalezienie dobrych rabatów może być trudne.
-
Rozważ historie, które słyszysz o sprzedaży domów w Twojej okolicy.
- Jeśli słyszysz historie o kupujących, którzy składają tuzin ofert, zanim ich oferta zostanie zaakceptowana, lub historie o domach, które otrzymują dziesiątki ofert, to prawdopodobnie jesteś na rynku sprzedającego.
- Jeśli słyszysz historie o nabywcach, którzy uzyskują świetne oferty na domy, które są na rynku od dłuższego czasu, o nabywcach, którzy mają duży wybór domów w ramach swojego budżetu, lub o nabywcach, którym udało się nakłonić sprzedawców do naprawy ich domów na dużą skalę –, prawdopodobnie jesteś na rynku kupującego.
- Tego typu historie mogą nie być najdokładniejszym sposobem określenia stanu rynku, ale nadal mogą dać podstawowe pojęcie.
Krok 4. Zrozum konkurencję
Musisz wziąć pod uwagę konkurencję między kupującymi a sprzedającymi. Co do zasady, jeśli w Twoim CMA jest wiele domów i nieruchomości, to sprzedawca ma lepszą konkurencję, co oznacza, że jesteś na rynku kupujących.
Należy zastanowić się, jaka średnia liczba domów na tym samym obszarze jest obecnie sprzedawana na rynku, zanim będzie można określić, czy CMA jest wypełnione nieruchomościami, czy nie
Część 3 z 4: Składanie formalnej oferty
Krok 1. Sprawdź dom
Być może pracowałeś już od rzeczoznawcy, ale przed licytowaniem domu powinieneś przeprowadzić własną ostateczną inspekcję. Oko oceniającego może zobaczyć coś, czego ty nie widzisz, ale czasami to samo może się zdarzyć w odwrotnej sytuacji: twoje oko może zauważyć szczegół, którego nie dostrzega oko oceniającego.
Kiedy przeprowadzasz własną inspekcję, wypróbuj każde urządzenie, które otrzymasz w domu i sprawdź wszystkie krany i zlewy, aby upewnić się, że nie ma wycieków
Krok 2. Przejrzyj lokalne i prowincjonalne przepisy dotyczące umów mieszkaniowych
Chociaż wiele lokalnych i prowincjonalnych przepisów dotyczących umów jest dość podobnych, w rzeczywistości przepisy te mogą się różnić, dlatego bardzo ważne jest zapoznanie się z tymi przepisami, aby być świadomym swoich obowiązków i praw podczas procesu kupna i sprzedaży.
Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości lub pytania, skonsultuj się z prawnikiem lub innym ekspertem prawnym w Twojej okolicy zamieszkania
Krok 3. Przygotuj pisemną ofertę
Zgoda ustna nie jest wiążąca. Aby złożyć oficjalną ofertę na dom, musisz przygotować pisemną umowę.
Krok 4. Zrozum, co powinno znaleźć się w ofercie
Oferta zawiera więcej informacji niż tylko cenę, jaką jesteś gotów zapłacić za dom. Każda z tych sekcji dodatkowych musi być opisana w dokumentacji przetargowej:
- Adres prawny i opis nieruchomości
- Oferowana cena sprzedaży
- Szczególne okoliczności (płatność gotówkowa określonej kwoty, udział sprzedawcy w kosztach transakcji, gwarancja domu na wypadek uszkodzenia itp.)
- Obietnica sprzedawcy do udzielenia wyraźnej gwarancji
- Data docelowa transakcji
- Kwota wpłaty pieniężnej towarzysząca ofercie
- Jak regulować podatki od nieruchomości, czynsz, rachunki za paliwo, wodę i prąd między sprzedającym a kupującym?
- Oświadczenie o opłacie polisy ubezpieczeniowej i oględzinach
- Inne wymagania specyficzne dla Twojej prowincji
- Oświadczenie, które umożliwia kupującemu dokonanie ostatecznej kontroli przed ostateczną transakcją
- Termin składania ofert
- Stan wiązania
Krok 5. Podaj ten stan powiązania
W tym kontekście wiążące warunki oznaczają warunki, które muszą być spełnione, abyś mógł kupić dom na warunkach, które określiłeś wcześniej. Obowiązek ten musi być wyraźnie określony w umowie.
- Jednym z ogólnych obowiązków jest to, że nabywca musi mieć możliwość uzyskania określonych źródeł finansowania od banków lub innych instytucji kredytowych. W przypadku braku możliwości uzyskania pożyczki, kupujący nie będzie związany umową.
- Inną wiążącą okolicznością, która również jest powszechnie spotykana, jest raport zadowolenia dostarczony przez inspektora domu w ciągu x dni (10 dni, 14 dni itd.) od przyjęcia oferty. Po upływie tego terminu, jeśli jako potencjalny nabywca nie będziesz zadowolony z raportu inspektora, umowa może zostać anulowana.
Krok 6. Przygotuj depozyt zabezpieczający
Oznacza to tutaj płatność gotówką, która jest przekazywana wraz z ofertą, aby pokazać swoje dobre intencje i uczciwość w zakupie domu. Jeśli pracujesz z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, biuro pośrednika zazwyczaj przechowuje te pieniądze na czas trwania negocjacji.
- Jeśli oferta nie zostanie złożona wraz z tą kaucją, sprzedawca może być podejrzliwy co do twojej powagi.
- Dopóki możesz wyjaśnić, co stanie się z pieniędzmi, jeśli transakcja się nie powiedzie, nie musisz się martwić o utratę pieniędzy. Jeśli transakcja w końcu dojdzie do skutku, zazwyczaj te pieniądze będą traktowane jako pierwsza część Twojego depozytu.
- Jeśli nie współpracujesz z agentem nieruchomości, musisz zatrudnić prawnika, aby zatrzymać depozyt.
Część 4 z 4: Negocjacje
Krok 1. Wzmocnij swoją pozycję przetargową
Istnieje kilka cech i okoliczności, które możesz spełnić, jeśli chcesz wzmocnić tę pozycję przetargową. Jeśli podchodzisz do sytuacji z pozycji siły, jest bardziej prawdopodobne, że dostaniesz więcej tego, czego chcesz.
Jeśli kupujesz gotówkę, zostałeś zatwierdzony do kredytu hipotecznego lub nie musisz sprzedawać istniejącego domu, zanim będziesz mógł sobie pozwolić na nowy, będziesz wyglądać bardziej atrakcyjnie dla sprzedającego
Krok 2. Dowiedz się, dlaczego dom się sprzedaje
Motywacje sprzedawcy mogą mieć większy wpływ na proces negocjacji, niż można by się spodziewać. Na przykład, jeśli sprzedający chce szybko sprzedać swój dom, może mu łatwiej zgodzić się na Twoje warunki i cenę.
- Odniesiesz korzyści, jeśli sprzedawca jest w trakcie rozwodu lub zmiany pracy, lub jeśli dom zostanie sprzedany w ramach masowej sprzedaży nieruchomości. Możesz również uzyskać pomoc, jeśli sprzedający ma inny dom, a ten, który jest obecnie sprzedawany, jest pusty, obciążając go dodatkowymi wydatkami.
- Zobacz, jak długo dom jest na rynku i czy doświadczył spadku cen, czy nie. Jeśli dom był reklamowany od dłuższego czasu, a cena spadła raz lub więcej, sprzedawca może być bardziej zmotywowany do przyspieszenia sprzedaży i znalezienia kogoś, kto przejmie dom z jego rąk.
- Z drugiej strony sprzedawcy, którym nie spieszy się ze sprzedażą z powodu napiętych terminów lub braku obaw finansowych, mogą być trudniejsze do negocjacji.
Krok 3. Poczekaj na odpowiedź sprzedawcy
Sprzedający może zaakceptować pierwszą ofertę, ale zazwyczaj składa kontrofertę, która może zawierać inną cenę lub warunki.
- Przestudiuj dokładnie te oferty, aby upewnić się, że rozumiesz wszystkie różnice. Byłoby pomocne, gdybyś mógł skonsultować się z agentem nieruchomości lub prawnikiem w tym procesie.
- Sprzedający i kupujący mogą nadal negocjować ze sobą, składając kontrofertę przeciwko sobie. Proces ten zwykle kończy się, gdy obie strony dojdą do porozumienia lub jedna ze stron zdecyduje, że wojna licytacyjna powinna się zakończyć i opuści proces negocjacji.
Krok 4. Zaakceptuj, odrzuć lub prześlij kolejną kontrofertę
Piłka jest teraz w twoich rękach. Możesz zaakceptować ofertę sprzedającego lub całkowicie ją odrzucić. Jeśli uważasz, że nadal jest miejsce na dodatkowe negocjacje, możesz również złożyć własną kontrofertę.
- Po otrzymaniu kontroferty możesz zakończyć negocjacje, jeśli tego chcesz. Na tym etapie nie powinno być żadnych problemów prawnych, ale nadal możesz skontaktować się z pośrednikiem handlu nieruchomościami lub prawnikiem, aby sprawdzić, czy nie masz pewności.
- Musisz wcześniej określić maksymalną cenę, jaką jesteś w stanie zapłacić i postępować zgodnie z tą liczbą. Gdy negocjacje osiągną tę cenę, jeśli sprzedawca nie może jej zaakceptować, opuść proces negocjacji.
Krok 5. Dowiedz się, czy i kiedy powinieneś anulować swoją ofertę
W większości przypadków możesz anulować swoją ofertę podczas procesu negocjacji, jeśli wygląda na to, że proces dobiegnie końca lub nagle zmienią się Twoje okoliczności. W niektórych prowincjach mogą obowiązywać przepisy regulujące, kiedy i jak anulować ofertę, więc dla własnego dobra przestudiuj przepisy obowiązujące w twojej prowincji przed anulowaniem oferty.
- W większości przypadków nie będziesz miał problemów z anulowaniem ofert, dopóki oferta nie zostanie zaakceptowana. Czasami możesz nawet anulować swoją ofertę, o ile nie zostaniesz powiadomiony o przyjęciu oferty.
- Zawsze powinieneś skonsultować się z ekspertem prawnym lub agentem nieruchomości przed anulowaniem oferty, aby upewnić się, że nie stracisz kaucji i nie zostaniesz pozwany za jakiekolwiek straty, które mogą wystąpić w wyniku anulowania oferty.
